[摘要] 住房租赁销售管理条例征求意见 出租人不得单方面提高租金
5月19日住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。据统计，租赁方面，我国大约有1.6亿人在城镇租房居住。而销售上，从2013年以来，每年商品住房销售面积都在10亿平方米以上。
以往在租房、买房过程中，人们遭遇的烦心事儿可不少。比如，房东“看心情”涨价；租房遇上“二房东”、“黑中介”；买房捆绑精装修等等。此次征求意见稿中称，制定本条例是为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。此次征求意见稿中明确禁止了哪些行为？对住房租赁或销售各方当事人有哪些影响？
此次征求意见稿共7章、47条，涉及住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理和法律责任等方面。住建部政策研究中心副主任周江认为，这和建立购租并举的住房制度相适应的。过去，住房制度里更多地提的是“购”，就是销售。现在与购租并举相适应，因此条例里更多地增加了关于住房租赁相关的内容。关于租赁方面，对承租人和出租人的权利义务做了明确界定，并且对承租人权利进行了保护。
以往，不少租过房子的人都遇到过房东随意涨价或逐客，租房变得少了些安全感和归属感。此次，对于租金和租赁期限，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金；对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。三个月够长了吗？征求意见稿还鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，签订三年以上住房租赁合同的，规定要给予相关政策支持。
对此，华东政法大学法学院副教授周江表示，这有助于构建稳定的租赁关系。“在实践中，有的出租人让承租人提前交一年租金或一个季度，这样压力比较大。而且如果承租人不租了，钱很难要回来。这也是想保护承租人一方的利益。
此外，征求意见稿还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，这有助于当事人合理确定租金价格。“为承租人在出租人谈判的过程中信息能掌握得比较齐全，可以拿这个作为依据。”
租房过程中，除了房东和租客外，以往还有一个角色“夹在”两人中间，那就是所谓的“二房东”。他们从个人房东手上租了房子后，再把它转租给别人。这中间一旦出现问题，因为不是房主本人，当事人维权往往变得更难。此次，征求意见稿明确，承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，应当征得出租人的书面同意。而自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。
住建部政策研究中心副主任周江表示，过去这方面没有明确规范，办理工商登记后就应该接受相关工商部门的管理，实际上，可以规范他的行为。
有专家指出，多条规定的内容，就是要构建稳定的租赁关系。此外，在承租人居住权利保障方面，征求意见稿还规定承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快机构化、规模化住房租赁企业发展。在此方面，征求意见稿中提出，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关设立质权。
对此，楼建波指出，具体如税收如何鼓励还是需要进一步深入研究。我觉得要给你政策的权利、优惠是希望你去承担相应责任的。所以对住房租赁企业出租房屋也有规定，希望它是在市场上提供中长期的出租房屋。
而在住房销售方面，征求意见稿特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管，加大违法行为的处罚力度。该征求意见稿意见反馈截止时间为2017年6月19日。
目前，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》正在公开征求意见阶段。住建部政策研究中心副主任周江指出，征求意见稿对直辖市、市、县人民政府在住房租赁、销售中的相关责任进行了进一步明确，而后续《管理条例》外还需要相关的配套措施落地。“全文一共有5处地方，比如第9条，租赁的人数和面积的标准，是要求直辖市、市、县人民政府制定。另外，第10条，要求建立住房租金发布制度。第11条，对3年以上住房租赁合同的要市、县人民政府给予政策支持。第16条，自然人转租达到一定规模的应当办理工商登记。具体的办法也由市、县人民政府制定。第31条，为了加强住房交易资金的监管相关的住房交易资金的监管办法由市、县人民政府制定。之所以没有出台统一的要求，实际就是考虑到各城市的差异，不可能‘一刀切’，要求昨天（19日）住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。来制定相关标准、管理办法或制度。”
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